Svea Hovrätt släpper in ny bevisning – nu kan tingsrättens dom falla

Föreningen ville stoppa bevisningen

I hovrätten försökte bostadsrättsföreningen få flera delar av köparnas talan avvisade.

Föreningen ville bland annat stoppa:

• ny kommunal bevisning,

• mätintyg från en jämförbar lägenhet,

• sakkunnigförhör med arkitekt Hans Åberg,

• argument om att marknadsföringsmaterial utgjorde avtalsinnehåll,

• argument om att vindens mätvärda yta egentligen är biarea,

• argument om att cirka 30 kvm boarea är olovlig eller i vart fall inte laglig bostadsyta,

• argumentet att köparna haft rätt att säga upp bostadsrätten enligt bostadsrättslagen.

Hovrätten säger i stora delar nej till föreningens försök.

Det betyder inte att köparna redan har vunnit. Men det betyder att hovrätten inte accepterar att målet snävas in på det sätt föreningen ville. Hovrätten vill i stället pröva flera av de avgörande frågorna i sak.

Det är en mycket viktig skillnad.

Den avgörande frågan: vad var det egentligen som såldes?

Kärnan i målet har hela tiden varit enkel:

Vad var det köparna faktiskt köpte?

Var det en bostadsrätt med 157 kvm boarea och 198 kvm totalarea, så som upplåtelseavtalet och marknadsföringen gav intryck av?

Eller var det en mindre bostad, där en betydande del av den påstådda boarean låg på en vind som enligt detaljplan, bygglov och kommunens uppgifter inte fick användas som bostad?

Det är inte en liten teknisk fråga. Det är hela affären.

När människor köper nyproduktion kan de inte själva riva upp golv, mäta alla ytor, kontrollera bygglovsprocessen, tolka detaljplaner och dubbelkolla slutbesked. De måste kunna lita på att de uppgifter som lämnas i avtal, objektsbeskrivningar och ritningar är riktiga i allt väsentligt.

Om en utvecklare, mäklare eller bostadsrättsförening kan sälja vindsytor som boarea trots att de inte får användas som bostad, då har konsumentskyddet i nyproduktion havererat.

Slutbeskedet – inte bara formalia

En annan central fråga gäller slutbeskedet.

Föreningens linje har varit att slutbeskedsfrågan i princip bara handlat om formalia. Att det fanns tillräckliga besked för att köparna skulle tillträda och betala fullt pris.

Men den bilden är nu starkt ifrågasatt.

Det har redan varit ostridigt att det vid det planerade tillträdet bara fanns ett interimistiskt slutbesked för entréplanet. Det är alltså inte så enkelt som att hela bostaden utan vidare hade ett slutbesked som motsvarade den upplåtna bostadsrätten.

Frågan som hovrätten nu behöver pröva är därför mycket konkret:

Hade föreningen rätt att kräva full betalning för hela bostadsrätten, när det inte var klarlagt att hela bostaden fick tas i bruk som bostad?

Och ännu viktigare:

Var tingsrättens bedömning byggd på en ofullständig bild av vad kommunen faktiskt hade godkänt?

När tingsrätten fick en för snäv bild

Det mest anmärkningsvärda i det här målet är inte bara att det finns tekniska fel eller juridiska invändningar. Det mest anmärkningsvärda är att tingsrätten tycks ha accepterat föreningens berättelse utan att hela bilden fanns på bordet.

Tingsrätten bedömde att köparna inte hade rätt att frånträda. Men hovrättens beslut visar nu att flera centrala frågor fortfarande behöver prövas:

• Hur stor var den faktiska boarean?

• Får vinden användas som bostad?

• Vad betyder det att slutbesked saknades för hela bostaden?

• Kan en allmän friskrivning om kontrollmätning verkligen omfatta 25–30 kvm?

• Kan en bostadsrättsförening kräva full betalning när lägenheten inte motsvarar det som avtalats?

• Hade köparna rätt att säga upp bostadsrätten enligt bostadsrättslagen?

Det är frågor som går till själva kärnan i tvisten.

Hovrätten öppnar för en annan utgång

Att hovrätten tillåter ny bevisning betyder inte att hovrätten redan bestämt sig. Men det betyder att målet nu får en helt annan karaktär.

Tingsrätten byggde sin dom på det material och den process som då låg framför den. Nu kommer hovrätten att få pröva ett bredare underlag.

Det är särskilt viktigt att hovrätten tillåter mätintyg och sakkunnigförhör om boarean. Föreningen har hävdat att bostaden hade 161 kvm boarea. Köparna hävdar att omkring 30 kvm saknas som faktisk och laglig boarea. Den frågan kan inte bara viftas bort med en allmän hänvisning till att “avvikelser kan förekomma”.

Det är också viktigt att hovrätten inte avvisar frågan om uppsägning enligt bostadsrättslagen. Föreningen ville få det att framstå som en ny talan. Hovrätten bedömer i stället att det grundar sig på samma omständigheter som redan funnits i målet.

Det kan få stor betydelse.

För bostadsrättslagen innehåller regler som skyddar en köpare när en nyupplåten bostadsrätt inte är i det skick som köparen har rätt att kräva, eller när tillträde inte kan ske på rätt sätt. Det är precis den typen av frågor som nu kan prövas ordentligt.

Det här handlar om mer än ett parhus

Det här målet handlar inte bara om en bostadsrätt i Svinninge.

Det handlar om en större fråga: hur långt utvecklare, mäklare och byggstyrelser kan gå när de säljer nyproduktion på uppgifter som senare visar sig vara missvisande.

Det handlar om konsumenter som i praktiken står nästan maktlösa mot projektbolag, bostadsrättsföreningar och professionella aktörer.

Det handlar om vad som händer när en bostad säljs med ritningar, areauppgifter och beskrivningar som ser tydliga ut – men där köparen först efteråt upptäcker att delar av bostaden inte alls är vad den utgavs för att vara.

Och det handlar om domstolarnas ansvar att inte bara läsa avtalet isolerat, utan att förstå hur nyproduktion faktiskt säljs.

“Avvikelse kan förekomma” får inte bli en frisedel

I nästan alla nyproduktionsavtal finns formuleringar om att avvikelser kan förekomma.

Det är rimligt när det gäller mindre justeringar. En vägg kan flyttas någon centimeter. Ett schakt kan hamna annorlunda. En maskin kan bytas mot likvärdig produkt.

Men det är något helt annat om en bostad säljs med en påstådd boarea där en betydande del består av yta som inte får användas som bostad.

Då är det inte längre en normal avvikelse.

Då är frågan om köparen överhuvudtaget fått det som avtalats.

En friskrivning om kontrollmätning kan inte rimligen vara ett frikort för att sälja olovlig eller icke användbar bostadsyta som boarea.

Därför är hovrättens beslut viktigt

Hovrättens beslut är viktigt eftersom det markerar att de centrala frågorna inte ska sopas undan processuellt.

Föreningen ville få bort stora delar av köparnas argumentation och bevisning. Hovrätten tillåter i stället att dessa frågor prövas.

Det betyder att målet nu går in i en helt ny fas.

Nu måste föreningens version tåla en verklig prövning mot kommunens uppgifter, mätintyg, sakkunnigförhör, ritningar, detaljplan och bostadsrättslagens regler.

Och om det visar sig att tingsrätten dömde på en bild som inte stämde med verkligheten, då bör hovrätten också ändra domen.

Nästa steg: huvudförhandling i november

Huvudförhandlingen i Svea hovrätt är planerad till den 4 november 2026.

Då kommer frågan om Skarpängsvägen 37 återigen att prövas – men den här gången med ett bredare underlag.

Det är välkommet.

För köpare av nyproduktion är detta mål viktigt. Inte bara för de två personer som drabbats, utan för alla som någon gång förväntas betala miljonbelopp för en bostad som ännu inte är färdigbyggd och där man i praktiken tvingas lita på vad professionella aktörer säger.

Frågan är enkel:

Ska man kunna sälja en bostadsrätt med 157 kvm boarea, kräva full betalning, neka köparen tillträde när denne invänder – och sedan stämma köparen när det senare visar sig att bostaden inte var vad den utgavs för att vara?

Svea hovrätt har nu öppnat för att den frågan äntligen får prövas på riktigt.

Det borde oroa varje oseriös aktör inom nyproduktion.

Och det borde ge hopp till varje bostadsköpare som någon gång känt sig lurad, ensam och maktlös efter att ha köpt något som på pappret såg ut som ett drömboende – men i verkligheten blev en juridisk mardröm.