Hovrättsdatum och simulerad dom – Svea HR T 1650-25

SVEA HOVRÄTT

Avdelning 07

DOM

2026-11-XX

Mål nr T 1650-25

Klagande Kjellanders Motpart Bostadsrättsföreningen Svartgarn Kustvillorna Saken Skadestånd m.m. med anledning av hävt/frånträtt upplåtelseavtal avseende bostadsrätt

HOVRÄTTENS BESLUT I FRÅGA OM AVVISNINGSYRKANDEN

Kjellanders har i hovrätten åberopat ny skriftlig bevisning i form av bl.a. ytterligare kommunala handlingar rörande förutsättningarna för slutbesked, kompletterande mätutredning samt viss ytterligare skriftväxling.

Föreningen har yrkat att bevisningen ska avvisas enligt 50 kap. 25 § rättegångsbalken och därutöver gjort gällande att Kjellanders i hovrätten otillåtet ändrat sin talan genom att åberopa uppsägning enligt bostadsrättslagen samt genom nya grunder rörande avtalets rättsverkningar.

Hovrätten gör följande bedömning.

Bestämmelsen i 50 kap. 25 § rättegångsbalken syftar till att koncentrera processen till tingsrätten. Samtidigt ska hovrätten tillåta ny bevisning när parten gör sannolikt att bevisningen inte kunnat åberopas tidigare eller annars haft giltig ursäkt.

De kommunala handlingarna har tillkommit efter tingsrättens dom eller först därefter kunnat inhämtas i nu aktuell form. De avser att klargöra omständigheter som varit tvistiga under hela processen, nämligen om slutbesked kunde lämnas vid den avtalade tillträdesdagen samt vilken karaktär de kvarstående hindren hade. Materialet får anses kunna få betydelse för bedömningen i målet.

Vad gäller mätfrågan framgår att Kjellanders efter tvistens uppkomst inte haft faktisk rådighet över lägenheten och därmed haft begränsade möjligheter att låta utföra egen kontrollmätning av den aktuella bostaden. Den nu åberopade utredningen avser annan lägenhet men uppges gälla spegelvänd lägenhet med samma planlösning och måttförutsättningar. Även denna bevisning bör därför tillåtas. Frågan om dess bevisvärde får bedömas vid prövningen i sak.

När det gäller invändningen om ändrad talan gör hovrätten följande bedömning.

En talan är otillåtet ändrad först om parten i hovrätten för in en ny sak. Det står däremot parten fritt att åberopa nya rättsliga argument, göra preciseringar av tidigare åberopade rättsfakta eller närmare utveckla grunder som redan omfattats av processen i tingsrätten.

Kjellanders talan har såväl i tingsrätten som i hovrätten ytterst avsett att de, på grund av väsentliga brister i den upplåtna bostadsrätten och föreningens avtalsbrott, haft rätt att frånträda avtalsförhållandet och därför inte är skyldiga att ersätta föreningen samt har rätt att återfå erlagda belopp. De omständigheter som åberopats till stöd härför – bl.a. påstådda brister i area, användbarhet, tillståndssituation och uteblivet tillträde i avtalsenligt skick – har i huvudsak varit desamma genom processen.

Att Kjellanders i hovrätten närmare hänfört dessa omständigheter även till reglerna om uppsägning enligt bostadsrättslagen innebär inte att ny sak förts in i målet utan utgör en rättslig precisering av redan åberopade förhållanden.

Föreningens invändning om otillåten taleändring kan därför inte vinna bifall.

HOVRÄTTENS BESLUT

1. Föreningens yrkande om avvisning av ny bevisning avslås.
2. Föreningens yrkande om avvisning på grund av ändrad talan avslås.
3. Målet ska fortsätta handläggas på grundval av den talan och bevisning som nu föreligger.

DOMSLUT

1. Hovrätten ändrar tingsrättens domslut på så sätt att Bostadsrättsföreningen Svartgarn Kustvillornas talan ogillas i sin helhet.
2. Hovrätten bifaller Kjellanders genkäromål och förpliktar Föreningen att till dem solidariskt betala 680 000 kr jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 21 december 2022 till dess betalning sker.
3. Föreningen ska ersätta Kjellanders rättegångskostnader vid tingsrätten och i hovrätten med belopp som bestäms efter särskild kostnadsräkning.

YRKANDEN I HOVRÄTTEN

Kjellanders har yrkat att hovrätten ska ogilla Föreningens talan, bifalla deras krav på återbetalning av handpenningen samt befria dem från skyldigheten att ersätta Föreningens rättegångskostnader. Föreningen har motsatt sig ändring och yrkat att tingsrättens dom ska fastställas. Parterna har yrkat ersättning för rättegångskostnader i hovrätten.

HOVRÄTTENS DOMSKÄL

1. Bakgrund

Den 23 juni 2022 ingick parterna upplåtelseavtal avseende bostadsrätten till lägenhet nr 1003 inom föreningen. Lägenheten angavs omfatta sex rum och kök. Boarean angavs till 157 kvm och totalarean till 198 kvm enligt föreningens information. Tillträde skulle ske under kvartal 4 år 2022. Insats och upplåtelseavgift uppgick sammanlagt till 6 800 000 kr. Avtalet innehöll vidare uppgift om att lägenheten ännu inte varit föremål för kontrollmätning och att avvikelse kunde föreligga mellan angiven area och färdigställd area. Tillträdesdag bestämdes sedermera till den 1 december 2022. Dagen före tillträdet reklamerade Kjellanders ett antal påstådda fel och begärde prisavdrag. Resterande köpeskilling betalades inte på tillträdesdagen. Den 9 december 2022 meddelade Kjellanders att avtalet hävdes samt att meddelandet även skulle betraktas som uppsägning. Föreningen skickade därefter rättelseanmaning enligt 7 kap. 16 § bostadsrättslagen och hävde sedermera avtalet med krav på skadestånd.

2. Frågorna i hovrätten

Hovrätten har att pröva följande huvudfrågor.

1. Hade Kjellanders rätt att frånträda eller säga upp upplåtelsen på grund av brister i lägenheten eller föreningens prestation?
2. Om sådan rätt inte förelåg, har Föreningen rätt till skadestånd enligt bostadsrättslagen?
3. Har Kjellanders rätt till återbetalning av handpenningen?

Den centrala tvistefrågan i hovrätten avser betydelsen av att slutbesked saknades vid tillträdet samt om den avtalade arean varit felaktig på ett sådant sätt att väsentligt avtalsbrott förelegat.

3. Rättsliga utgångspunkter

Enligt 7 kap. bostadsrättslagen ska föreningen tillhandahålla lägenheten i avtalsenligt skick vid tillträdet. Föreligger brist av väsentlig betydelse som inte avhjälps utan dröjsmål kan bostadsrättshavaren, beroende på situation, ha rätt till uppsägning, frånträdande eller skadestånd. Vid nyproduktion bär föreningen i princip risken för att den upplåtna bostaden kan tas i bruk på avsett sätt och att nödvändiga offentligrättsliga förutsättningar föreligger. Väsentlighetsbedömningen ska göras utifrån situationen vid tidpunkten för köparens hävnings- eller uppsägningsförklaring. Senare inträffade omständigheter kan belysa situationen men är inte ensamt avgörande.

4. Om slutbeskedet

4.1 Vad som var känt vid tillträdet

I e-post från mäklaren den 30 november 2022 angavs till Kjellanders att slutbesked var klart och utfärdat. Det är ostridigt att något slutligt slutbesked för hela bostaden inte förelåg vid denna tidpunkt. Av utredningen framgår i stället att ett interimistiskt besked fanns av begränsad räckvidd och att slutligt slutbesked meddelades först den 14 juni 2024.

4.2 Senare kommunal utredning

Av senare ingivna kommunala handlingar framgår att förutsättningar för slutbesked inte förelåg vid den avtalade tillträdesdagen samt att ytterligare åtgärder eller prövning krävdes innan slutligt besked kunde lämnas. Vidare framgår att slutbesked hanterats inom det tidigare bygglovsärendet och att frågan kvarstått under längre tid efter tillträdet.

4.3 Hovrättens bedömning

Denna utredning ger enligt hovrätten klart stöd för att hindret mot slutbesked inte varit rent administrativt eller av bagatellartad natur. Tvärtom har det rört faktiska avvikelser eller förhållanden som krävt ytterligare åtgärder eller myndighetsprövning. Föreningen har invänt att Kjellanders själva inte kände till dessa närmare omständigheter den 1 december 2022 och därför inte kan grunda frånträdandet på dem. Hovrätten delar inte den uppfattningen. Frågan är inte främst vad Kjellanders då kunde precisera juridiskt, utan om lägenheten vid den avtalade tillträdesdagen faktiskt kunde tillhandahållas såsom avtalet förutsatte. Om ett objekt saknar nödvändiga offentligrättsliga förutsättningar bär upplåtaren risken för detta även om motparten först senare får full klarhet i orsaken. Att Kjellanders genom mäklaren tvärtom fick beskedet att slutbesked var klart talar snarast till deras fördel.

5. Har det varit fråga om en ny grund i hovrätten?

Föreningen har gjort gällande att hänvisningen till bostadsrättslagen samt närmare argumentation om slutbesked utgör ny talan eller otillåten taleändring. Redan genom skrivelsen den 9 december 2022 angav Kjellanders att meddelandet skulle betraktas som uppsägning. De gjorde samtidigt gällande att lägenheten var behäftad med väsentliga brister. Att i hovrätten närmare precisera rättslig grund eller utveckla varför bristerna varit väsentliga utgör normalt inte ny talan, utan rättslig argumentation eller tillåten precisering av redan åberopade omständigheter. Föreningens invändning lämnas därför utan bifall.

6. Areafrågan

I upplåtelseavtalet angavs 157 kvm boarea och 198 kvm totalarea. Kompletterande utredning ger visst stöd för att projektets angivna totalytor och boareor varit oklara samt att vissa utrymmen haft annan användningsrättslig status än vad köpare kunnat uppfatta. Samtidigt är det inte fullt utrett att just lägenhet 1003 haft exakt den area som påståtts eller att avvikelsen ensam varit så säkerställd att den redan i sig berättigat hävning. Hovrätten grundar därför inte avgörandet enbart på areafrågan. Däremot förstärker osäkerheten kring ytorna bedömningen att objektet inte presenterats eller kunnat tillhandahållas med den tydlighet som skäligen kunnat krävas i ett nyproduktionsprojekt.

7. Föreningens invändning om att bristerna avhjälpts senare

Föreningen har hänvisat till att slutligt slutbesked sedermera meddelades sommaren 2024 och att eventuella brister därmed visat sig möjliga att lösa. Hovrätten konstaterar att detta inträffade omkring ett och ett halvt år efter avtalad tillträdesdag. Vid väsentlighetsbedömningen kan det inte krävas att en köpare ska erlägga full köpeskilling, tillträda och därefter under obestämd tid avvakta om nödvändiga myndighetsbeslut någon gång kan erhållas. Att problemet senare kunde lösas förändrar därför inte bedömningen av situationen i december 2022.

8. Föreningens skadeståndstalan

Eftersom hovrätten funnit att Kjellanders haft rätt att frånträda eller säga upp upplåtelsen på grund av väsentlig brist, föreligger inte något skadeståndsgrundande betalningsdröjsmål från deras sida. Föreningens talan ska därför ogillas i sin helhet.

9. Handpenningen

När upplåtelsen upphör på grund av brist som föreningen ansvarar för har Kjellanders rätt att återfå erlagt förskott. Det av dem erlagda beloppet om 680 000 kr ska därför återbetalas.

RÄTTEGÅNGSKOSTNADER

Vid denna utgång har Föreningen förlorat målet och ska ersätta Kjellanders rättegångskostnader i båda instanserna enligt 18 kap. 1 § rättegångsbalken.

HUR MAN ÖVERKLAGAR

Överklagande senast tre veckor från dagen för domen.