Domanalys T 16644-23 - Fel vid nyproduktion

När 30 kvadratmeter bara ”försvinner”

- och tingsrätten visar på slarv samt okunskap

**UPPDATERING: Svea Hovrätt har beslutat att bevilja prövningstillstånd!** Målnumemr T-1650-25

I detta uppmärksammade mål vid Stockholms tingsrätt (T 16644-23) där ett par har, som köpt ett nyproducerat parhus utanför Stockholm, hamnat i en situation som borde oroa alla som funderar på att köpa nyproduktion.

De skrev under upplåtelseavtal och betalade handpenning för ett parhus som skulle omfatta 157 kvadratmeter boarea och totalt 198 kvadratmeter. Det var vad som angavs i upplåtelseavtal, objektsbeskrivningen (som angav 198 kvm boa först) och marknadsföringsmaterial. I efterhand har det visat sig att omkring 30 kvadratmeter av den utlovade boarean i praktiken aldrig existerat som laglig bostadsyta.

Den ”försvunna” ytan ligger på husets vind – ett våningsplan som enbart nås genom fällstege och som enligt detaljplan, bygglov och brandskydd inte får användas som bostad, och där det dessutom saknats fullgott slutbesked vid den tänkta inflyttningen.

Trots detta förlorade köparna i tingsrätten. Frågan är inte bara vad det säger om just detta mål – utan om hela systemet för nyproduktion och domstolarnas syn på konsumentskydd.

Ärendet är nu överklagat och ligger hos hovrätten. Vi har gått igenom Stockholms tingsrätts resonemang i detalj – ett domslut som reser fler frågor än det ger svar Läs överklagandet här.

Nygifta såg dom fram emot att flytta in i det nyköpta parhuset. Trots alla felen så försökte man komma överens om att betala för det som byggts. Istället blev man stämda och fick akut flytta in hos föräldrar och sedan hyresrätt. Nu har det gått snart tre år av processande.

Läs även intervjun med köparna efter domen i separat inlägg. (kommer snart)

Analys av domskälen - steg för steg

Du har möjligen läst om denna tvist tidigare, så vi kommer här inte gå igenom sammanfattningen – den går att läsa i domen som du kan ladda hem ovan. Här går vi enbart igenom domskälen.

Klicka på bilden för att läsa i större bild.

Summa summarum det ska utredas om paret har haft rätt att frånträda avtalet alternativt att avtalet är ogiltigt från början. Tingsrätten beskriver rättsliga utgångsläget, där påtalas bland annat flöjande:

Rättsliga utgångspunkter

Föreningens rätt att häva ett upplåtelseavtal och rätt till skadestånd

Vid upplåtelse av bostadsrätt är en bostadsrättshavare skyldig att betala bl.a. den insats

och upplåtelseavgift som anges i upplåtelseavtalet (se 4 kap. 5 § och 7 kap. 14 §

bostadsrättslagen, BRL). Av 7 kap. 16 § BRL följer att om bostadsrättshavaren inte i

rätt tid betalar insats eller upplåtelseavgift som ska betalas innan lägenheten får

tillträdas och sker inte heller rättelse inom en månad från anmaning, får föreningen

häva upplåtelseavtalet.

Rättsliga utgångspunkter

Rättsverkningarna av att en upplåten bostadsrättslägenhet inte är i godtagbart skick vid tillträdesdagen följer av 7 kap. 2 § BRL. Däri anges att är lägenheten, när den ska tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, inte i det skick som bostadsrätts-havaren har rätt att fordra enligt 1 §, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i

Rättsliga utgångspunkter

Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid upplåtelse m.m. Bostadsrättsföreningen har vid upplåtelse av bostadsrätt ett långtgående ansvar för lägenhetens skick vid tidpunkten för tillträdet. 7 kap. 1 – 3 §§ BRL reglerar uttömmande vad som gäller när en upplåten bostadsrätt vid tillträdet är i bristfälligt skick eller om bostadsrätthavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid. En bostadsrättshavares rätt till hävning kan inte grundas på köplagen (se NJA 1997 s. 5).

Med ovan nämnt tittar vi närmare på de olika hävningsgrunderna och hur tingsrätten resonerat.

Föreningen behöver tydligen inte äga fastigheten eller huset den upplåter i enligt tingsrätten

Ogiltig upplåtelseavtal/ nullitet Föreningen har upplåtit en bostadsrätt till Kjellanders utan att äga huset vari bostadsrätten uppläts. Upplåtelseavtalet är således ogiltig/ en nullitet. – Ur överklagan “Av 1 kap. 1 § BRL framgår att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrättsförening ska vara registrerad. Av kommenteraren till bostadsrättslagen framgår att föreningen ska äga det hus där bostadsrätt upplåts. Däremot krävs det inte att föreningen också äger marken. (Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen – En kommentar [22 april 2024, Version 7, JUNO], kommentaren till 1 kap. 1 §.)” – ur domen

”Det är i målet ostridigt att Kjellanders tecknade upplåtelseavtal den 23 juni 2022 och att lägenheten som upplåtelseavtalet avsåg var under uppförande och därmed inte färdigställd. Föreningen har vitsordat att Föreningen inte ägde huset vid tidpunkten för upplåtelsen. Däremot ägde Föreningen huset indirekt genom ett helägt aktiebolag. Föreningen har gjort gällande att när upplåtelseavtalet tecknades var det fastställt att fastigheten Svartgarn 2:673, och huset med lägenheten, skulle köpas (1) ut från aktie-bolaget genom en underprisöverlåtelse innan lägenheterna skulle tillträdas, vilket framgår på sida 3–4 i Föreningens ekonomiska plan. (1) Oavsett om Föreningen ägde huset direkt eller indirekt tar inte de situationer som anges i bostadsrättslagen som grund för ogiltighet sikte på bestämmelserna i första kapitlet i bostadsrättslagen. Det innebär att upplåtelseavtalet inte kan anses ogiltigt på grund av att Föreningen inte ägde huset vid tidpunkten för undertecknandet av upplåtelseavtalet. Inte heller kan det på avtalsrättslig grund anses ogiltigt.“ (2) — Ur domskälen

Bostadsrättslagen definierar saken till synes klart. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. I juridisk litteratur framhålls att föreningen ska äga huset där bostadsrätten upplåts; däremot behöver den inte äga marken. Syftet är intuitivt: man ska inte kunna sälja en rätt att bo i någon annans hus och kalla det bostadsrätt.

I det aktuella målet är det ostridigt att föreningen inte ägde huset när upplåtelseavtalet tecknades. Fastigheten och byggnaden låg då i ett projektbolag. Föreningen hävdar i sin tur att de ägde aktierna i detta bolag, alltså ett indirekt ägande. Detta bevisades genom nedan Ekonomiska Plan (som gjordes två år innan) och genom årsredovisningen (i text, men inte i siffrorna), samt genom förhöret med bostadsutvecklaren Magnus Obel själv. Som även var ordf i föreningen. Samtidigt fanns vid tidpunkten bara ett startbesked för ett enplanshus – den lägenhet som enligt upplåtelseavtalet skulle upplåtas som bostadsrätt fanns i praktiken inte.

(1) Vi tittar igen på vad som faktiskt står i den ekonomiska planen – se bild 1. Mer ingående kan ni läsa i inlägget kring just fusket med ekonomiska planen. Tingsrätten konstaterar, utan att några bevis presenterades, att det är fastställt att föreningen ska köpa bolaget MoMå Projekt 6 AB med fastigheterna innan tillträdet. Det är FEL. Det är på intet sätt fastställ utan det står till och med “avser”. Själva köpet sker inte förrens tillträdesdagen och något indirekt ägande innan har aldrig presenterats.

Med andra ord: så länge avtalet formellt sett kallas bostadsrättsupplåtelse, spelar det mindre roll om föreningen vid tidpunkten faktiskt äger huset där nyttjanderätten säljs. Den som köper bostadsrätt får förlita sig på att det där indirekta ägandet, vilket tydligen inte ens behöver existera, en dag förvandlas till ett direkt ägande – om allt går som planerat. Detta är öppet mål för oseriösa aktörer och hur ska bankerna ha säkerhet för sina lån? Stockholms Tingsrätt får gärna förklara detta…

Det här väcker flera frågor.

För det första kolliderar synsättet med en gammal och enkel civilrättslig princip: man kan inte ge bort mer rätt än man själv har. I andra sammanhang – t.ex. enligt jordabalken – är det självklart att den som upplåter en rättighet (hyra, arrende, servitut) måste ha någon form av dispositionsrätt till egendomen. Här, i detta fall, accepterar domstolen i praktiken att en förening säljer en långsiktig nyttjanderätt i ett hus som den varken äger eller fullt ut råder över, utan att det får några ogiltighetsrättsliga konsekvenser.

För det andra bygger domstolen sitt resonemang på antagandet att det var ”fastställt” att fastigheten skulle köpas ut från projektbolaget genom en underprisöverlåtelse före tillträdet. Men den ekonomiska plan, framtagen flera år innan upplåtelseavtalets ingående, som åberopas talar snarare om att föreningen ”avser” att förvärva fastigheten via bolaget – en formulering som uttrycker en avsikt, inte en garanterad, genomförd transaktion. Själva köpet sker först i samband med tillträdesdagen.

Att utifrån en sådan plantext tala om ett fastställt, genomfört ägandeskifte är mer än generöst. Det är att upphöja byggherrens egna framtidsplaner till juridiska fakta, utan att det finns ett undertecknat köpebrev vid tidpunkten för upplåtelsen.

För det tredje öppnar tingsrättens synsätt en uppenbar riskzon. Om det anses fullt acceptabelt att:

låta ett projektbolag äga fastigheten,
låta bostadsrättsföreningen bara äga aktierna,
låta föreningen samtidigt sälja bostadsrätter i ett hus den inte äger,

– vad händer då om kedjan bryts? Om projektbolaget aldrig säljer fastigheten vidare, går i konkurs eller belånar upp huset till bristningsgränsen? Köparen av bostadsrätten har då betalat insats och ofta upplåtelseavgift för en ”rätt” i ett hus som aldrig hamnar i föreningens ägo. Ska det verkligen inte ses som ogiltighet eller i vart fall som så oskäligt att avtalet bör jämkas eller lämnas utan avseende?

Avsaknad av slutbesked – TR anser du ska begå brott?

För att en bostad ska få tas i bruk krävs som huvudregel att byggnadsnämnden har utfärdat ett slutbesked enligt 10 kap. 34 § plan- och bygglagen (PBL). Fram till dess råder ett så kallat brukandeförbud, vilket innebär att byggnaden eller den del av byggnaden som omfattas av bygglovet inte får användas för sitt avsedda ändamål.

Slutbeskedet är ett avgörande dokument som visar att byggnadsnämnden anser att alla krav enligt bygglovet och tillämpliga regler är uppfyllda. Det innebär också att eventuella kontrollplaner och andra villkor har fullgjorts. Utan slutbesked får varken byggherren eller någon annan använda bostaden. Ett tidigt brukande kan i vissa fall utgöra ett brott enligt 11 kap. 51 § PBL.

Det kan uppstå svåra situationer om en bostadsrättshavare flyttar in innan slutbesked är utfärdat. Ansvaret för att slutbesked finns innan inflyttning ligger i första hand på byggherren, ofta en bostadsrättsförening eller dess ombud vid nyproduktion. Om föreningen ändå låter någon ta lägenheten i bruk kan det röra sig om en överträdelse av plan- och bygglagens regler.

”Det saknades slutbesked vid tillträdet av bostadsrätten. Det som fanns vid tidpunkten var ett interimistiskt slutbesked som avsåg att entréplanet fick tillträdas. Våning två och vinden fick ej tillträdas i rätt tid. Detta medför att Kjellanders har haft rätt att säga upp bostadsrätten enligt 7 kap 2 § BRL på grund av att Lägenhetens skick uppvisade brist av väsentlig betydelse då endast 1/3 av Lägenhetens upplåtna totalarea fick nyttjas vid tillträdet. Därtill har Kjellanders enligt 7 kap 3 § haft rätt att säga upp bostadsrätten på grund av hinder av väsentlig betydelse i nyttjanderätten på grund av den försening med tillträdet till våning två och vinden som förelåg under dryga 1,5 år efter avtalat tillträde. Kjellanders har även haft skälig grund för hävning av avtalet enligt allmänna avtalsrättsliga principer då Föreningen var i väsentligt dröjsmål med leveransen av tillträdet avseende 2/3 av den upplåtna totalarean.” — Ur överklagandet till hovrätten

(1) Enligt Stockholms tingsrätt så kan inte en avsaknad av slutbesked utgöra brist i lägenheten. Lägenheten får alltså inte tas i bruk enligt lag, men tingsrätten bedömer att det inte kan utgöra brist? Och att då Magnus Obel, utvecklaren själv, säger att han trodde det fanns slutbesked så är det OK. Det fanns ju en entreprenad-slutbesiktning.
Tingsrätten verkar helt sakna förståelse för slutbesked och dess innebörd samt skillnaden mot en entreprenadbesiktning!

(2 och 3) Vi tittar på vad hovrätten och senare högsta domstolen anser om samma sak. Sedan när blev det köparen som ska bevisa att det finns fara för hälsa och säkerhet vid avsaknad av slutbesked? Det måste varit något som tillkommer enbart hos Stockholms tingsrätt.

Boverket och domstolspraxis är tydligt: där det finns startbesked råder ett användningsförbud tills slutbesked utfärdats. Slutbeskedet är inte pynt – det är den rättsliga markeringen att byggnaden uppfyller de krav som ställts i bland annat PBL och plan- och byggförordningen.

Högsta domstolen har dessutom i NJA 2022 s. 188 klargjort att ett sådant användningsförbud får direkta civilrättsliga konsekvenser: en hyresgäst är inte skyldig att betala hyra för en lägenhet som enligt bygglovsreglerna inte får tas i bruk, innan slutbesked finns.

Om en hyresgäst alltså helt kan slippa betalningsskyldighet i avsaknad av slutbesked – hur kan då en bostadsrättsköpare samtidigt tvingas fullfölja ett upplåtelseavtal och betala miljoner för ytor som varken är lagligen brukbara eller slutbesiktigade?

I det aktuella målet tycks slutbeskedet ha reducerats till en närmast administrativ petitess. Trots att slutbeskedets existens eller frånvaro ytterst handlar om säkerhet, laglighet och brukbarhet, har tingsrätten behandlat frågan som om den stod i periferin.

Svartbygge och felaktig yta – TR anser du ska acceptera olovlig yta?

När en bostadsrätt upplåts i nyproduktion är utgångspunkten – både praktiskt och juridiskt – enkel: bostadens area och utformning ska följa det som godkänts i bygglov och detaljplan. Om byggherren inreder eller bygger ytor utanför dessa ramar handlar det om ett svartbygge. Sådana ytor kan varken godtas som boarea i lagens mening eller säljas som om de vore fullt lagliga.

I det aktuella målet har det framkommit att den omtvistade lägenheten har marknadsförts och upplåtits med en totalarea och boarea som i verkligheten varit väsentligt mindre än vad som angetts i både objektsbeskrivning och upplåtelseavtal. Därtill har delar av ytan – framför allt vinden – inretts i strid med bygglovet. Enligt detaljplanen fick detta våningsplan överhuvudtaget inte inredas till boarea.

Det mätintyg som föreningen åberopade i tingsrätten, upprättat av företaget Areakorrekt, byggde på faktiska mått i huset men tog ingen som helst hänsyn till om byggnationen var lovlig. Under huvudförhandlingen uppgav företrädaren för Areakorrekt att intyget även omfattade ytor som utgör svartbygge – alltså utrymmen som inte är godkända enligt bygglov och detaljplan. Med andra ord: intyget redovisade kvadratmetrar, inte juridiskt giltig boarea.

Trots detta slog tingsrätten i sina domskäl fast att lägenhetens ytfördelning var ”utredd” och korrekt, och byggde sin bedömning på just detta intyg. Den avgörande skillnaden mellan fysisk golvyta och tillåten bostadsyta – vad som faktiskt får användas som boende enligt lag – tycks ha hamnat helt i skymundan. Resultatet blir att domstolen i praktiken legitimerar att planstridig och olovlig yta räknas som boarea i en civilrättslig tvist.

Särskilt anmärkningsvärt är hur domstolen återger mätintyget. Tingsrätten skriver att det genom mätmannens uppgifter är utrett att lägenheten vid tillträdet hade 161 kvm boarea och 29 kvm biarea. Men det mätintyg som åberopats anger 161 kvm boarea och 29 kvm ”ej mätvärt utrymme” – alltså yta som enligt standarden inte ens uppfyller kraven för att klassas som biarea. Dessa begrepp är inte teknikaliteter; de motsvarar helt olika ekonomiska och funktionella värden för en köpare.

Genom att sammanblanda boarea, biarea och ”ej mätvärt” utrymme och dessutom bortse från att delar av vinden är planstridig, gör tingsrätten i praktiken två fel samtidigt:

den underskattar bristen i den upplåtna bostadsrätten,
och den undervärderar föreningens kontraktsbrott i förhållande till vad som faktiskt utlovats i avtal och marknadsföring.

Inte heller har domstolen på allvar analyserat hur totalarea ska förstås när en del av ytan över huvud taget inte får användas som bostad. Om en betydande del av den påstådda totalarean i själva verket utgör svartbygge eller ”ej mätvärt utrymme” är frågan om fel i bostadsrätten inte marginell – den går till kärnan av vad köparen faktiskt har fått.

Mot den bakgrunden framstår tingsrättens bevisvärdering och rättsliga analys som bristfällig. Frågan om hur domstolar ska hantera ytor som är planstridiga, saknar lovlig status och ändå räknas in i boarea eller totalarea är inte bara teknisk. Den är central för rättssäkerheten på en nyproduktionsmarknad där varje kvadratmeter motsvarar hundratusentals kronor. Det är svårt att se att den bedömning som gjorts i första instans kan stå oemotsagd utan en grundlig prövning i hovrätten.

Trots detta konstaterade tingsrätten i sin dom att lägenhetens ytfördelning var utredd och korrekt, utan att beakta att en betydande del av ytan inte lagligen kunde användas som boarea. Domstolen missförstod därmed vad som faktiskt var tillåten respektive otillåten yta enligt lag och bygglovsbeslut.

Tingsrätten har funnit det utrett, genom Ornbys uttalande, att Lägenhetens boarea uppgick till 161 kvm och biarea på 29 kvm vid tillträdet den 1 december. Tingsrättens har gjort en felaktig bevisvärdering men även skrivit oriktiga domskäl. Mätintyget anger 161 kvm boarea och 29 kvm ej mätvärt utrymme. Tingsrätten har inte förstått de olika typerna av areor och därmed inte heller de ekonomiska och funktionella värdena för en köpare, se tingsrättens aktbilaga 45. Det innebär att tingsrättens bedömning av brister i bostadsrätten är fel tillika bedömningen av Föreningens kontraktsbrott. Inte heller har tingsrätten bemödat sig att tolka begreppet totalarea som utgör del av upplåtelsen. I vart fall krävs prövningstillstånd för bedömning av riktigheten av tingsrätten slut.
— Ur överklagandet till hovrätten

Bildkommentar

Bild 1 Ritningen som anger att all yta (inkl vinden) är BOA och som var med i avtalet.

Bild 2 Interimistiskt slutbesked – vinden får inte inredas. Den får ej brukas som BOA.

Bild 3 Slutligen så konstaterar domaren att köparna inte visat att det är fel och att det aldrig hävdats att vinden var bostadsyta. Fast den är inräknad i avtalet och såld som just …. bostadsyta (BOA)?

Lagrummets vikt

Ett särskilt anmärkningsvärt moment i domen är att tingsrätten – trots att det rör sig om en bostadsrättsupplåtelse mellan en konsument och en bostadsrättsförening – hänvisar till att köparna gjort gällande att köplagen är det lagrum som dom hänvisar till – egentligen inte men även det hade varit rätt enligt praxis.

Precis som enligt rättspraxis och doktrin ska bostadsrättslagen och konsumenträttsliga principer tillämpas i dessa fall, inte köplagen, som gäller för avtal mellan näringsidkare eller vid köp av lös egendom. Detta gör att domstolens analys av fel, hävning och påföljder vilar på fel rättslig grund. Paret har ju naturligtvis sitt stöd i allmänna avtalsmässiga principer och inte hävdat att köplagen ska göras gällande – något som domaren inte ens prövat. Högsta domstolen verkar i alla fall ha en helt annat synsätt än vad domaren i Stockholms tingsrätt hade. Beklagligt.

Ett system riggat för obalans

Det här målet är dessutom ett exempel på ett bredare strukturellt problem. Vid nyproduktion är det vanligt att:

samma personer kontrollerar både byggherre och bostadsrättsförening,
föreningen används som finansieringsinstrument där köparnas insatser bär riskerna,
ekonomiska planer och areauppgifter baseras på antaganden snarare än slutgiltiga, kontrollerade förhållanden.

När det uppstår fel – felaktig area, uteblivet slutbesked, planstridiga utrymmen – står köparen ensam mot en välorganiserad motpart med större resurser och informationsövertag.

Om domstolarna i det läget intar en hållning där privata mätintyg och generella friskrivningar tillåts väga tyngre än detaljplaner, PBL, Boverkets regler och tydlig HD-praxis, blir konsekvensen ett system där risken systematiskt hamnar på den svagare parten.

Vad säger detta om konsumentskyddet?

Fallet med Brf Svartgarn Kustvillorna och köparna i mål T 16644-23 är mer än en enskild tvist. Det är ett stresstest av svensk bostadsrättsjuridik.

Resultatet hittills är inte särskilt smickrande.

Om svensk rätt i praktiken innebär att man kan:

Sälja nyttjanderätter som man inte har rådighet över,
marknadsföra och ta betalt för boarea som varken är laglig eller brukbar, inte ens existerande,
lämna över bostäder utan fullständiga slutbesked,
gömma sig bakom friskrivningar trots kraftiga avvikelser,

– och ändå få domstolens stöd, då är det svårt att tala om ett effektivt konsumentskydd på nyproduktionsmarknaden.

I en tid när hushåll belånar sig upp över öronen för att köpa bostad, borde rättsväsendet vara särskilt uppmärksamt på den obalans som råder mellan enskilda köpare och professionella aktörer.

Det minsta man kan kräva är att domstolarna konsekvent tillämpar den praxis och de lagregler som faktiskt finns – inte att de låter formella friskrivningar och privata intyg urholka den trygghet som Bostadsrättslagen, PBL och Högsta domstolens avgöranden är tänkta att ge.

I annat fall riskerar budskapet till alla framtida köpare av nyproduktion att bli:
”Om du blir lurad är du i praktiken ensam. Och även när felet är uppenbart, är det långt ifrån säkert att rättssystemet står på din sida.”