Fastighetsmäklaren Pege Abrahamsson, verksam vid HusmanHagberg Österåker, är åter föremål för tillsyn hos Fastighetsmäklarinspektionen, FMI. Det nya ärendet har ärendenummer 26-0926.

Bakgrunden är att Pege Abrahamsson återigen annonserar bostäder på Skarpängsvägen i Österåker med uppgift om 161 kvm boarea, trots att det sedan tidigare finns omfattande invändningar mot just den areauppgiften.

Det anmärkningsvärda är inte bara att frågan redan har varit föremål för prövning tidigare. Det anmärkningsvärda är att marknadsföringen fortsätter på ett sätt som riskerar att ge köpare, banker, grannar och marknaden en bild av bostaden som enligt vår mening inte stämmer med verkligheten.

Läs mer om bakgrunden här:

Samma typ av uppgift – trots tidigare kritik

Pege Abrahamsson har tidigare fått kritik i samband med förmedlingen av objekt på Skarpängsvägen. Frågan har då bland annat handlat om hur bostadens area marknadsförts och vilken information som faktiskt lämnats till köpare.

Nu är han alltså åter föremål för tillsyn hos FMI.

Kärnfrågan är enkel:
Hur kan en bostad marknadsföras med 161 kvm boarea när en betydande del av den ytan enligt uppgift inte får inredas, inte får användas som bostadsyta och dessutom inte ska räknas som boarea enligt mätstandard?

Det handlar inte om någon liten avrundning. Det handlar om omkring 30 kvm. Det är ett helt våningsplans karaktär i många bostäder. Det är skillnaden mellan en bostad som uppfattas som rymlig familjevilla och en bostad där en stor del av den uppgivna ytan i praktiken är något annat.

Detaljplan, brandskydd och mätstandard verkar peka åt samma håll

Enligt de uppgifter som ligger till grund för anmälan är problemet inte bara tekniskt eller semantiskt. Det handlar om flera separata omständigheter som tillsammans gör areauppgiften svår att förstå.

Dels finns uppgifter om att vinden inte får inredas enligt detaljplan. Dels finns invändningar kopplade till brandskydd. Dels finns en senare mätning som enligt uppgift visar cirka 130 kvm boarea, inte 161 kvm.

Trots det används alltså fortfarande 161 kvm boarea i marknadsföringen.

Det väcker en mycket allvarlig fråga:
Vad är egentligen en boarea värd, om den kan bestå av ytor som inte får användas som boarea?

Och om svaret är att det “står så i föreningens information” – räcker det verkligen för en fastighetsmäklare som redan har blivit uppmärksammad på problemet?

En mäklare kan inte bara vidarebefordra problematiska uppgifter

En fastighetsmäklare har naturligtvis inte ansvar för allt som en förening, säljare eller byggherre påstår. Men mäklarrollen bygger på förtroende. När en uppgift är central för köparens beslut, priset, finansieringen och jämförelsen med andra bostäder, kan den inte behandlas som en detalj.

Boarea är inte en kosmetisk uppgift. Boarea styr hur objekt sorteras på bostadssajter. Boarea påverkar kvadratmeterpris. Boarea påverkar bankens bedömning. Boarea påverkar köparens bild av vad som faktiskt säljs.

När en bostad marknadsförs som 161 kvm hamnar den i ett annat jämförelsefält än om den marknadsförs som cirka 130 kvm boarea plus biarea eller annan yta. Det påverkar marknaden.

Det påverkar även grannar.

Vad händer med grannar och detaljplan när olovlig boarea säljs som normal boarea?

Det här är en del av frågan som ofta glöms bort. Det handlar inte bara om en köpare och en säljare.

När en byggherre, förening eller mäklare presenterar en bostad med ytor som enligt detaljplanen inte får inredas som boarea får det effekter för hela området. Grannar som förhållit sig till detaljplanens begränsningar hamnar i ett sämre läge. Den som följer reglerna får mindre byggbar och säljbar yta. Den som tänjer på reglerna kan i praktiken skapa ett högre marknadsvärde.

Det är precis därför detaljplaner, bygglov, brandskydd och mätstandarder finns.

Annars blir resultatet att den som marknadsför mest aggressivt vinner, medan den som följer reglerna förlorar.

Fel boarea skapar fel jämförelsetal

En annan effekt är att felaktig boarea förvrider hela prisbilden.

Om en bostad säljs som 161 kvm när den i realiteten har omkring 130 kvm boarea, blir pris per kvadratmeter missvisande. Objektet kan framstå som billigare per kvadratmeter än det egentligen är. Det påverkar andra köpares bedömningar, andra mäklares värderingar och framtida försäljningar i området.

Det blir ett systemfel.

Och när detta sker i nyproduktion blir problemet ännu större. Köparen kan ofta inte själv kontrollera allt innan avtal tecknas. Man förlitar sig på prospekt, mäklare, förening, ekonomisk plan och de areauppgifter som presenteras.

Därför måste uppgifterna vara korrekta.

Vad visste Pege Abrahamsson?

Den centrala frågan för FMI bör vara vad Pege Abrahamsson faktiskt kände till när den nya annonseringen skedde.

Om en mäklare saknar anledning att ifrågasätta en uppgift är det en sak. Men här är situationen en annan. Det finns en historik. Det finns tidigare kritik. Det finns uppgifter om senare mätning. Det finns en pågående och väldokumenterad konflikt kring just arean på Skarpängsvägen.

Då blir frågan inte längre om mäklaren kunde veta.

Frågan blir varför uppgiften ändå används.

HusmanHagberg Österåker måste också tåla granskning

Det här är inte bara en fråga om en enskild formulering i en annons. Det handlar också om HusmanHagberg Österåker och vilket ansvar en mäklarbyrå tar när en tidigare ifrågasatt marknadsföring tycks upprepas.

En mäklarbyrå som förmedlar nyproduktion och bostadsrätter där area, bygglov, detaljplan och användning är avgörande måste ha rutiner för att säkerställa att uppgifterna inte vilseleder.

Särskilt när samma område, samma problematik och samma typ av areauppgift återkommer.

Mer om ärendet och bakgrunden finns här:

FMI bör ta ärendet på största allvar

Fastighetsmäklarinspektionen har nu möjlighet att pröva en fråga som är viktig långt utanför Skarpängsvägen.

För om en mäklare, efter tidigare kritik, kan fortsätta marknadsföra ytor som boarea trots kända invändningar om detaljplan, brandskydd och mätstandard – vad skickar det för signal till marknaden?

Att boarea är förhandlingsbart?
Att en vind kan säljas som bostadsyta bara för att det passar kalkylen?
Att grannar och köpare får ta konsekvenserna i efterhand?

Det vore i så fall mycket allvarligt.

Vi hoppas därför att FMI verkligen tar detta på högsta allvar. Inte bara för de enskilda köparnas skull, utan för hela bostadsmarknadens trovärdighet.