Domanalys T 16644-23 - Fel vid nyproduktion

Tingsrätten har sin egna tolkning av lagen

Köp aldrig nyproduktion

**UPPDATERING: Svea Hovrätt har beslutat att bevilja prövningstillstånd!**

Köp inte nyproduktion, det är inte värt det. Trots att avtal ska hållas så går domstolarna mot konsumenterna när det blir fel. I målet T 1650-25 vid Stockholms tingsrätt – som du kan ladda ner här – prövades ett bostadsköp i en nyproducerad förening där köparna möttes av en rad allvarliga fel: de vilseleddes om projektets status, en felaktig objektsbeskrivning, köpte en bostad som saknade slutbesked, och när lägenheten väl stod färdig visade det sig att boarean var 30 kvadratmeter mindre än utlovat. Dessutom: vid tidpunkten för upplåtelsen ägde föreningen varken huset eller fastigheten.

Trots dessa uppenbara brister valde tingsrätten att gå på föreningens linje och dömde paret till miljonbelopp i skadestånd – en dom som väckt berättigad kritik från flera håll. Hur kan domstolen blunda för så grundläggande avsteg från konsumentskyddet?

Ärendet är nu överklagat och ligger hos hovrätten. Vi har gått igenom Stockholms tingsrätts resonemang i detalj – ett domslut som reser fler frågor än det ger svar Läs överklagandet här.

Nygifta såg dom fram emot att flytta in i det nyköpta parhuset. Trots alla felen så försökte man komma överens om att betala för det som byggts. Istället blev man stämda och fick akut flytta in hos föräldrar och sedan hyresrätt. Nu har det gått snart tre år av processande.

Läs även intervjun med köparna efter domen i separat inlägg. (kommer snart)

Analys av domskälen - steg för steg

Du har möjligen läst om denna tvist tidigare, så vi kommer här inte gå igenom sammanfattningen – den går att läsa i domen som du kan ladda hem ovan. Här går vi enbart igenom domskälen.

Klicka på bilden för att läsa i större bild.

Summa summarum det ska utredas om paret har haft rätt att frånträda avtalet alternativt att avtalet är ogiltigt från början. Tingsrätten beskriver rättsliga utgångsläget, där påtalas bland annat flöjande:

Rättsliga utgångspunkter

Föreningens rätt att häva ett upplåtelseavtal och rätt till skadestånd

Vid upplåtelse av bostadsrätt är en bostadsrättshavare skyldig att betala bl.a. den insats

och upplåtelseavgift som anges i upplåtelseavtalet (se 4 kap. 5 § och 7 kap. 14 §

bostadsrättslagen, BRL). Av 7 kap. 16 § BRL följer att om bostadsrättshavaren inte i

rätt tid betalar insats eller upplåtelseavgift som ska betalas innan lägenheten får

tillträdas och sker inte heller rättelse inom en månad från anmaning, får föreningen

häva upplåtelseavtalet.

Rättsliga utgångspunkter

Rättsverkningarna av att en upplåten bostadsrättslägenhet inte är i godtagbart skick vid tillträdesdagen följer av 7 kap. 2 § BRL. Däri anges att är lägenheten, när den ska tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, inte i det skick som bostadsrätts-havaren har rätt att fordra enligt 1 §, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i

Rättsliga utgångspunkter

Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid upplåtelse m.m. Bostadsrättsföreningen har vid upplåtelse av bostadsrätt ett långtgående ansvar för lägenhetens skick vid tidpunkten för tillträdet. 7 kap. 1 – 3 §§ BRL reglerar uttömmande vad som gäller när en upplåten bostadsrätt vid tillträdet är i bristfälligt skick eller om bostadsrätthavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid. En bostadsrättshavares rätt till hävning kan inte grundas på köplagen (se NJA 1997 s. 5).

Med ovan nämnt tittar vi närmare på de olika hävningsgrunderna och hur tingsrätten resonerat.

Föreningen behöver tydligen inte äga fastigheten eller huset den upplåter i enligt tingsrätten

Ogiltig upplåtelseavtal/ nullitet Föreningen har upplåtit en bostadsrätt till Kjellanders utan att äga huset vari bostadsrätten uppläts. Upplåtelseavtalet är således ogiltig/ en nullitet. – Ur överklagan

“Av 1 kap. 1 § BRL framgår att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrättsförening ska vara registrerad. Av kommenteraren till bostadsrättslagen framgår att föreningen ska äga det hus där bostadsrätt upplåts. Däremot krävs det inte att föreningen också äger marken. (Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen – En kommentar [22 april 2024, Version 7, JUNO], kommentaren till 1 kap. 1 §.)” – ur domen

”Det är i målet ostridigt att Kjellanders tecknade upplåtelseavtal den 23 juni 2022 och att lägenheten som upplåtelseavtalet avsåg var under uppförande och därmed inte färdigställd. Föreningen har vitsordat att Föreningen inte ägde huset vid tidpunkten för upplåtelsen. Däremot ägde Föreningen huset indirekt genom ett helägt aktiebolag. Föreningen har gjort gällande att när upplåtelseavtalet tecknades var det fastställt att fastigheten Svartgarn 2:673, och huset med lägenheten, skulle köpas (1) ut från aktie-bolaget genom en underprisöverlåtelse innan lägenheterna skulle tillträdas, vilket framgår på sida 3–4 i Föreningens ekonomiska plan. (1) Oavsett om Föreningen ägde huset direkt eller indirekt tar inte de situationer som anges i bostadsrättslagen som grund för ogiltighet sikte på bestämmelserna i första kapitlet i bostadsrättslagen. Det innebär att upplåtelseavtalet inte kan anses ogiltigt på grund av att Föreningen inte ägde huset vid tidpunkten för undertecknandet av upplåtelseavtalet. Inte heller kan det på avtalsrättslig grund anses ogiltigt.“ (2)
— Ur domskälen

Klart kan man tycka! Enligt lagtexten och förarbetena så ska föreningen, och kan, bara sälja en nyttjanderätt givet att dom de facto äger huset där lägenheten finns. Detta följer sunt förnuft och är även i linje med jordabalkens bestämmelser.Kom även ihåg att vid tiden för upplåtelsen så fanns inte ens en lägenhet. Det enda som fanns var ett startbesked för ett enplanshus. Så köparna tror dom tecknar nyttjanderätt från någon för något denne äger – men det är helt tvärtom.

(1) Vi tittar igen på vad som faktiskt står i den ekonomiska planen – se bild 1. Mer ingående kan ni läsa i inlägget kring just fusket med ekonomiska planen. Tingsrätten konstaterar, utan några bevis, att det är fastställt att föreningen ska köpa bolaget MoMå Projekt 6 AB med fastigheterna innan tillträdet. Det är FEL. Det är på intet sätt fastställ utan det står till och med “avser”. Själva köpet sker inte förrens tillträdesdagen.

Ett annat helägt aktiebolag kan alltså läsas som att det är ok? En helt annan juridisk person? Hur tänker tingsrätten sig om avtalsparten som köparen tecknat avtal aldrig får köpa fastigheten men pengarna försvinner? Det faller på sin egna orimlighet att man ska kunna sälja en rätt att nyttja något man inte äger. Här öppnas det upp en gigantisk möjlighet för oseriösa aktörer att lura köpare på stora pengar.

Avsaknad av slutbesked – TR anser du ska begå brott?

För att en bostad ska få tas i bruk krävs som huvudregel att byggnadsnämnden har utfärdat ett slutbesked enligt 10 kap. 34 § plan- och bygglagen (PBL). Fram till dess råder ett så kallat brukandeförbud, vilket innebär att byggnaden eller den del av byggnaden som omfattas av bygglovet inte får användas för sitt avsedda ändamål.

Slutbeskedet är ett avgörande dokument som visar att byggnadsnämnden anser att alla krav enligt bygglovet och tillämpliga regler är uppfyllda. Det innebär också att eventuella kontrollplaner och andra villkor har fullgjorts. Utan slutbesked får varken byggherren eller någon annan använda bostaden. Ett tidigt brukande kan i vissa fall utgöra ett brott enligt 11 kap. 51 § PBL.

Det kan uppstå svåra situationer om en bostadsrättshavare flyttar in innan slutbesked är utfärdat. Ansvaret för att slutbesked finns innan inflyttning ligger i första hand på byggherren, ofta en bostadsrättsförening eller dess ombud vid nyproduktion. Om föreningen ändå låter någon ta lägenheten i bruk kan det röra sig om en överträdelse av plan- och bygglagens regler.

”Det saknades slutbesked vid tillträdet av bostadsrätten. Det som fanns vid tidpunkten var ett interimistiskt slutbesked som avsåg att entréplanet fick tillträdas. Våning två och vinden fick ej tillträdas i rätt tid. Detta medför att Kjellanders har haft rätt att säga upp bostadsrätten enligt 7 kap 2 § BRL på grund av att Lägenhetens skick uppvisade brist av väsentlig betydelse då endast 1/3 av Lägenhetens upplåtna totalarea fick nyttjas vid tillträdet. Därtill har Kjellanders enligt 7 kap 3 § haft rätt att säga upp bostadsrätten på grund av hinder av väsentlig betydelse i nyttjanderätten på grund av den försening med tillträdet till våning två och vinden som förelåg under dryga 1,5 år efter avtalat tillträde. Kjellanders har även haft skälig grund för hävning av avtalet enligt allmänna avtalsrättsliga principer då Föreningen var i väsentligt dröjsmål med leveransen av tillträdet avseende 2/3 av den upplåtna totalarean.”
— Ur överklagandet till hovrätten

(1) Enligt Stockholms tingsrätt så kan inte en avsaknad av slutbesked utgöra brist i lägenheten. Lägenheten får alltså inte tas i bruk enligt lag, men tingsrätten bedömer att det inte kan utgöra brist? Och att då Magnus Obel, utvecklaren själv, säger att han trodde det fanns slutbesked så är det OK…
Tingsrätten verkar helt sakna förståelse för slutbesked och dess innebörd!

(2 och 3) Vi tittar på vad hovrätten och senare högsta domstolen anser om samma sak. Sedan när blev det köparen som ska bevisa att det finns fara för hälsa och säkerhet vid avsaknad av slutbesked? Det måste varit något som tillkom med Stockholms tingsrätt…

Stockholms tingsrätt har grovt gjort bort sig på denna punkt avseende avsaknaden av slutbesked. Chockerad får man utläsa att man borde ha tillträtt för att det inte fanns någon fara för hälsa och säkerhet – och då riskerat böter för att man tagit lägenheten i bruk.

Vi arbetar vidare med denna analys!

Svartbygge och felaktig yta – TR anser du ska acceptera olovlig yta?

När en bostadsrätt upplåts i nyproduktion ska bostadens area och utformning följa det som godkänts i bygglov och detaljplan. Om föreningen bygger utanför dessa ramar rör det sig om ett så kallat svartbygge, vilket varken kan accepteras av köparen eller intygas lagligen.

I målet har det framkommit att den aktuella lägenheten har marknadsförts och upplåtits med en totalarea och boarea som i verkligheten varit väsentligt mindre än marknadsfört och avtalat. Dessutom har delar av ytan, framför allt vinden, inretts i strid mot bygglovet. Denna del fick enligt detaljplanen överhuvudtaget inte inredas till boarea.

Det mätintyg som föreningen åberopade i tingsrätten – utfärdat av Areakorrekt – baserades på faktiska mått och tog ingen hänsyn till om byggnationen var lovlig. Under huvudförhandlingen bekräftade Areakorrekt att intyget även omfattade areor som utgör svartbygge, det vill säga att arean som anges inte är godkänd enligt bygglov och detaljplan.

Trots detta konstaterade tingsrätten i sin dom att lägenhetens ytfördelning var utredd och korrekt, utan att beakta att en betydande del av ytan inte lagligen kunde användas som boarea. Domstolen missförstod därmed vad som faktiskt var tillåten respektive otillåten yta enligt lag och bygglovsbeslut.

Tingsrätten har funnit det utrett, genom Ornbys uttalande, att Lägenhetens boarea uppgick till 161 kvm och biarea på 29 kvm vid tillträdet den 1 december. Tingsrättens har gjort en felaktig bevisvärdering men även skrivit oriktiga domskäl. Mätintyget anger 161 kvm boarea och 29 kvm ej mätvärt utrymme. Tingsrätten har inte förstått de olika typerna av areor och därmed inte heller de ekonomiska och funktionella värdena för en köpare, se tingsrättens aktbilaga 45. Det innebär att tingsrättens bedömning av brister i bostadsrätten är fel tillika bedömningen av Föreningens kontraktsbrott. Inte heller har tingsrätten bemödat sig att tolka begreppet totalarea som utgör del av upplåtelsen. I vart fall krävs prövningstillstånd för bedömning av riktigheten av tingsrätten slut.
— Ur överklagandet till hovrätten

Det vi alltså kan läsa är att när köparna har haft invändningar på att ytan är fel och olovlig. Att man får inte bruka den av bostadsutvecklarna, MoMå AB’s, samt av dom själva uppsatta bostadsrättsföreningen sålda bostadsytan (BOA) som bostadsyta – det har tingsrätten inte hållt med om. Utan då det finns ett mätbevis, notera vem som helst kan utfärda ett mätbevis, så är det fastställt att lägenheten är på det sättet. Även om det genom inlämnade bevis är tekniskt sett omöjligt.

Lite som att du köpt guld och det finns ett bevis om att det är 1 kg guld, men det konstateras att det är inte guld – det väger inte heller 1 kg. Då är det i tingsrättens mening fortfarande 1 kg guld du har köpt. Du som köpare har fått det du köpt. Logiskt.

Bildkommentar

Bild 1 Ritningen som anger att all yta (inkl vinden) är BOA och som var med i avtalet.

Bild 2 Interimistiskt slutbesked – vinden får inte inredas. Den får ej brukas som BOA.

Bild 3 Slutligen så konstaterar domaren att köparna inte visat att det är fel och att det aldrig hävdats att vinden var bostadsyta. Fast den är inräknad i avtalet och såld som just …. bostadsyta (BOA)?

Lagrummets vikt

Ett särskilt anmärkningsvärt moment i domen är att tingsrätten – trots att det rör sig om en bostadsrättsupplåtelse mellan en konsument och en bostadsrättsförening – hänvisar till att köparna gjort gällande att köplagen är det lagrum som dom hänvisar till – egentligen inte men även det hade varit rätt enligt praxis.

Precis som enligt rättspraxis och doktrin ska bostadsrättslagen och konsumenträttsliga principer tillämpas i dessa fall, inte köplagen, som gäller för avtal mellan näringsidkare eller vid köp av lös egendom. Detta gör att domstolens analys av fel, hävning och påföljder vilar på fel rättslig grund. Paret har ju naturligtvis sitt stöd i allmänna avtalsmässiga principer och inte hävdat att köplagen ska göras gällande – något som domaren inte ens prövat. Högsta domstolen verkar i alla fall ha en helt annat synsätt än vad domaren i Stockholms tingsrätt hade. Beklagligt.

En farlig signal

Sammantaget visar målet en rättstillämpning där tingsrätten – trots allvarliga formella och materiella fel – låter ett upplåtelseavtal stå fast. Föreningen saknade äganderätt, slutbesked, korrekt boarea och tillstånd att inreda stora delar av lägenheten. Ändå döms paret att betala.

Målet är överklagat till Svea hovrätt. Det återstår att se om högre rätt korrigerar den rättsförlust som nu uppstått – och återställer förtroendet för ett konsumentskydd som enligt lagstiftningens förarbeten borde vara starkt. Denna bristfälliga dom är skandalös.