Domstolarna i Sverige gör gällande
Du är rättslös som köpare av nyproducerade lägenheter.
I målet T 1650-25 vid Stockholms tingsrätt – som du kan ladda ner här – prövades ett bostadsköp i en nyproducerad förening där köparna möttes av en rad allvarliga fel: de vilseleddes om projektets status, en felaktig objektsbeskrivning, köpte en bostad som saknade slutbesked, och när lägenheten väl stod färdig visade det sig att boarean var 30 kvadratmeter mindre än utlovat. Dessutom: vid tidpunkten för upplåtelsen ägde föreningen varken huset eller fastigheten.
Trots dessa uppenbara brister valde tingsrätten att gå på föreningens linje och dömde paret till miljonbelopp i skadestånd – en dom som väckt berättigad kritik från flera håll. Hur kan domstolen blunda för så grundläggande avsteg från konsumentskyddet?
Ärendet är nu överklagat och ligger hos hovrätten. Vi har gått igenom Stockholms tingsrätts resonemang i detalj – ett domslut som reser fler frågor än det ger svar Läs överklagandet här.
Nygifta såg dom fram emot att flytta in i det nyköpta parhuset. Trots alla felen så försökte man komma överens om att betala för det som byggts. Istället blev man stämda och fick akut flytta in hos föräldrar och sedan hyresrätt. Nu har det gått snart tre år av processande.
Videon är ingiven med godkännande
Analys av domskälen - steg för steg
Du har läst om denna tvist tidigare så vi kommer här inte gå igenom sammanfattningen – den går att läsa i domen som du kan ladda hem ovan. Här går vi enbart igenom domskälen.
Klicka på bilden för att läsa i större bild.
Summa summarum det ska utredas om paret har haft rätt att frånträda avtalet alternativt att avtalet är ogiltigt från början. Tingsrätten beskriver rättsliga utgångsläget, där påtalas bland annat flöjande:
Summa summarum det ska utredas om paret har haft rätt att frånträda avtalet alternativt att avtalet är ogiltigt från början. Tingsrätten beskriver rättsliga utgångsläget, där påtalas bland annat flöjande:
Rättsliga utgångspunkter
Föreningens rätt att häva ett upplåtelseavtal och rätt till skadestånd
Vid upplåtelse av bostadsrätt är en bostadsrättshavare skyldig att betala bl.a. den insats
och upplåtelseavgift som anges i upplåtelseavtalet (se 4 kap. 5 § och 7 kap. 14 §
bostadsrättslagen, BRL). Av 7 kap. 16 § BRL följer att om bostadsrättshavaren inte i
rätt tid betalar insats eller upplåtelseavgift som ska betalas innan lägenheten får
tillträdas och sker inte heller rättelse inom en månad från anmaning, får föreningen
häva upplåtelseavtalet.
Rättsliga utgångspunkter
Rättsverkningarna av att en upplåten bostadsrättslägenhet inte är i godtagbart skick vid tillträdesdagen följer av 7 kap. 2 § BRL. Däri anges att är lägenheten, när den ska tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, inte i det skick som bostadsrätts-havaren har rätt att fordra enligt 1 §, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i
Rättsliga utgångspunkter
Föreningens ansvar för lägenhetens skick vid upplåtelse m.m. Bostadsrättsföreningen har vid upplåtelse av bostadsrätt ett långtgående ansvar för lägenhetens skick vid tidpunkten för tillträdet. 7 kap. 1 – 3 §§ BRL reglerar uttömmande vad som gäller när en upplåten bostadsrätt vid tillträdet är i bristfälligt skick eller om bostadsrätthavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid. En bostadsrättshavares rätt till hävning kan inte grundas på köplagen (se NJA 1997 s. 5).
Med ovan nämnt tittar vi närmare på de olika hävningsgrunderna och hur tingsrätten resonerat.
Föreningen behöver tydligen inte äga fastigheten eller huset den upplåter i enligt tingsrätten
“Av 1 kap. 1 § BRL framgår att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrättsförening ska vara registrerad. Av kommenteraren till bostadsrättslagen framgår att föreningen ska äga det hus där bostadsrätt upplåts. Däremot krävs det inte att föreningen också äger marken. (Se Nilsson Hjorth & Uggla, Bostadsrättslagen – En kommentar [22 april 2024, Version 7, JUNO], kommentaren till 1 kap. 1 §.)”
”Det är i målet ostridigt att Kjellanders tecknade upplåtelseavtal den 23 juni 2022 och att lägenheten som upplåtelseavtalet avsåg var under uppförande och därmed inte färdigställd. Föreningen har vitsordat att Föreningen inte ägde huset vid tidpunkten för upplåtelsen. Däremot ägde Föreningen huset indirekt genom ett helägt aktiebolag. Föreningen har gjort gällande att när upplåtelseavtalet tecknades var det fastställt att fastigheten Svartgarn 2:673, och huset med lägenheten, skulle köpas (1) ut från aktie-bolaget genom en underprisöverlåtelse innan lägenheterna skulle tillträdas, vilket framgår på sida 3–4 i Föreningens ekonomiska plan. (1) Oavsett om Föreningen ägde huset direkt eller indirekt tar inte de situationer som anges i bostadsrättslagen som grund för ogiltighet sikte på bestämmelserna i första kapitlet i bostadsrättslagen. Det innebär att upplåtelseavtalet inte kan anses ogiltigt på grund av att Föreningen inte ägde huset vid tidpunkten för undertecknandet av upplåtelseavtalet. Inte heller kan det på avtalsrättslig grund anses ogiltigt.“ (2)
— Ur domskälen
Klart kan man tycka! Enligt lagtexten och förarbetena så ska föreningen, och kan, bara sälja en nyttjanderätt givet att dom de facto äger huset där lägenheten finns. Detta följer sunt förnuft och är även i linje med jordabalkens bestämmelser.Kom även ihåg att vid tiden för upplåtelsen så fanns inte ens en lägenhet. Det enda som fanns var ett startbesked för ett enplanshus. Så köparna tror dom tecknar nyttjanderätt från någon för något denne äger – men det är helt tvärtom.
(1) Vi tittar igen på vad som faktiskt står i den ekonomiska planen – se bild 1. Tingsrätten konstaterar, utan några bevis, att det är fastställt att föreningen ska köpa bolaget MoMå Projekt 6 AB med fastigheterna innan tillträdet. Det är FEL. Det är på intet sätt fastställ utan det står till och med “avser”.
(2) När tingsrätten konstaterar att ogiltighetsgrunderna inte återfinns i kap 1 BRL, så menar dom att det finns ett annat kapitel för det. Antagligen så menas kap 4. Eftersom kap 4 inte reglerar denna situation så är det just avtalsrättsliga principer och avtalslagen som man kan hitta rådgivning.
Nedan bearbetas.
Ett helägt aktiebolag? Är man inte varse om att ett aktiebolag är en egen juridisk person? Inser man inte eller är man bara dum när man trotsar jordabalkens regler, vilka man bör jämföra med, och säger att det är fritt fram för någon att sälja ett annat bolags ägande? Vi läser även “Föreningen har gjort gällande att när upplåtelseavtalet tecknades var det fastställt att fastigheten Svartgarn 2:673, och huset med lägenheten, skulle köpas ut från aktiebolaget genom en underprisöverlåtelse innan lägenheterna skulle tillträdas”. Jaha! Föreningen, dvs samma personer som lurat paret och som sitter i styrelsen för moderbolaget har sagt att fastigheten skulle köpas – på vilka påvisade garantier då? Att dom säger det? Skärpning!
Bakgrunden är att ett par köpt en lägenhet i ett nyproducerat parhus. Vid tillträdet fanns inte något slutbesked, trots att det är ett krav enligt 10 kap. 4 § plan- och bygglagen (PBL). Enligt detaljplanen fick vinden – som utgjorde en väsentlig del av bostaden – inte ens inredas. Tingsrätten konstaterade att endast entréplanet var godkänt att användas, men slog ändå fast att avtalet inte kunde hävas eller sägas upp. Paret skulle alltså tillträtt olovligt enligt tingsrätten får det tolkas som.
Föreningen behöver tydligen inte äga fastigheten eller huset den upplåter i enligt tingsrätten
Tvärtmot lagtexten som enligt 1 kap. 1 § bostadsrättslagen kräver att föreningen vid upplåtelsen faktiskt äger huset på fastigheten. I detta fall gjorde föreningen inte det vid upplåtelsen. Indirekt ägande genom annat bolag godkändes, vilket allvarligt äventyrar säkerheten för köpare. När i världshistorien har man kunnat sälja en nyttjanderättighet för något man inte äger?
”Föreningen har inte haft rätt att upplåta lägenheten eftersom den inte ägt huset. Det är en grundläggande förutsättning för upplåtelse enligt bostadsrättslagen – något rätten valt att förbise.”
— Ur överklagandet till hovrätten
Mätintyg för ett svartbygge
Vidare framförs att det mätintyg som bifogats upplåtelsen bygger på en areauppgift där även vinden ingår – trots att vinden enligt bygglovet inte får inredas. Det innebär i praktiken att intyget utgör ett mätintyg för ett svartbygge. Den faktiska boarean är enligt överklagandet inte 157 kvm som angetts, utan snarare kring 130 kvm – det är alltså mer än 30 kvm boarea mindre än utlovat – vilket påvisats med ritningar och mätintyg från annan mätning. Mätintyget utfört av AreaKorrekt, som gör samtliga av MoMås mätningar för liknande parhus, kan du läsa mer om här
Alla utom tingsrätten lever i tron av att slutbesked är ett krav för att ta en byggnad i bruk
Denna felaktighet i arean – och det faktum att inget slutbesked fanns. Du hörde rätt – det fanns inget slutbesked för lägenheten för våning 2 och 3. Enbart ett interimistiskt slutbesked fanns som gav tillåtelse att bruka entréplan fanns vid tiden för tillträdet – och i ytterligare 1,5 år. Detta utgjorde enligt paret grund för att häva avtalet, alternativt att avtalet aldrig var giltigt från början. Men tingsrätten accepterade föreningens påstående att parterna “trodde” att slutbesked fanns. Något som paret fått utfäst av mäklaren dagen innan dom skulle flytta in. Läs om det här. Man ansåg också att byggherrarna, och föreningen (där Magnus Obel fortfarande är kvar) trott att sådant finns. Att ha ett slutbesked eller inte är objektivt, har tingsrätten helt slutat läsa ur lagboken?
“Tingsrätten finner inte anledning att ifrågasätta de uppgifter som Magnus Obel lämnat. Det visar således att såväl Föreningen som [paret] levde i tron att det fanns slutbesked för lägenheten.”
— Stockholms tingsrätt, Dom T 16644-23
Att domstolen valt att luta sig mot en parts subjektiva uppfattning, snarare än de objektiva krav som ställs i lag och praxis (bl.a. NJA 2022 s. 188), får skarp kritik i överklagandet. Där påtalas även att den redogörelse som Obel lämnat visat sig vara felaktig, bl.a. uppgiften om slutsamråd den 25 november 2022 – som enligt kommunen aldrig ägde rum. En anmälan om mened har upprättats efter huvudförhandlingen.
Försummad prövning av hävning och uppsägning
Tingsrätten avfärdade parets hävning, trots att två tredjedelar av lägenhetens yta inte kunde nyttjas. I överklagandet framhålls att detta borde anses som ett väsentligt fel enligt både köprättsliga principer och bostadsrättslagstiftningen. Dessutom hade paret – efter att fått veta att slutbesked saknades och lägenheten inte kunde nyttjas – även gjort en uppsägning enligt 7 kap. 2–3 §§ BRL. Denna invändning prövades överhuvudtaget inte av tingsrätten.
“Att domstolen inte ens behandlat uppsägningsgrunderna är anmärkningsvärt. Bostadsrättslagen ger uttrycklig rätt att säga upp vid hinder eller brist av väsentlig betydelse – och det fanns här både och.”
— Ur överklagandet
Paret har även framfört att tingsrätten tillät föreningen att komma in med bevisning efter att förberedelsen formellt avslutats, något som enligt dem utgjort ett rättegångsfel och försämrat deras möjligheter att bemöta nya uppgifter. En överklagan som hovrätten skickade tillbaka till tingsrätten för bedömning – till samma domare. Det tog inte lång tid innan densamme avvisade överklagan.
Felaktig hänvisning till köplagen
Ett särskilt anmärkningsvärt moment i domen är att tingsrätten – trots att det rör sig om en bostadsrättsupplåtelse mellan en konsument och en bostadsrättsförening – hänvisar till att köparna gjort gällande att köplagen är det lagrum som dom hänvisar till – helt felaktigt.
Precis som enligt rättspraxis och doktrin ska bostadsrättslagen och konsumenträttsliga principer tillämpas i dessa fall, inte köplagen, som gäller för avtal mellan näringsidkare eller vid köp av lös egendom. Detta gör att domstolens analys av fel, hävning och påföljder vilar på fel rättslig grund. Paret har ju naturligtvis sitt stöd i allmänna avtalsmässiga principer och inte hävdat att köplagen ska göras gällande – något som domaren inte ens prövat.
“Att rätten applicerar köplagens regler på en civilrättslig tvist om bostadsrätt mellan konsument och förening är inte bara formellt fel – det visar att domstolen missförstått själva den rättsliga ramen för målet.”
— Ur överklagandet
En farlig signal
Sammantaget visar målet en rättstillämpning där tingsrätten – trots allvarliga formella och materiella fel – låter ett upplåtelseavtal stå fast. Föreningen saknade äganderätt, slutbesked, korrekt boarea och tillstånd att inreda stora delar av lägenheten. Ändå döms paret att betala.
Målet är överklagat till Svea hovrätt. Det återstår att se om högre rätt korrigerar den rättsförlust som nu uppstått – och återställer förtroendet för ett konsumentskydd som enligt lagstiftningens förarbeten borde vara starkt. Denna bristfälliga dom är skandalös.
Intervjun publiceras inom kort
Bildkommentar
Bild 1 Skadeståndet exkluderat egna rättegångskostnader samt handpenningen på ca 680 000 kr.
