Vem kan granska byggherren
När byggherren själv kontrollerar BRF:n
Du kommer i detta inlägg kunna steg för steg läsa om hur oseriösa byggherrar, likt MoMå AB/ MoMå Holding AB på ett oseriöst sätt utnyttjar hålrum i lagstiftningen för att kunna undvika allt ansvar och maximera sin vinst. Det är systematiskt, det är genomtänkt och Riksrevisionen har uppmärksammat det. Viss lagförändring skedde årsskiftet 22/23 vilket jag kommer lätt beskriva men det är långt ifrån tillräckligt. Läs mer om tillsynsen från Boverket avseende ärendet här.
- Var uppmärksam på att siffror i en ekonomisk plan inte behöver vara sanna.
- Om byggherren sitter ensamt i styrelsen för såväl upplåtande företaget som för BRF:n då bör varningsklockor ringa!
- Den ekonomiska planen skall vara av intygsgivare godkänd och registrerad innan upplåtelse får ske.
- Fråga så mycket du kan så du undviker olyckliga överraskningar!
Låt oss granska den ekonomiska planen
Jag börjar uppifrån när jag nu tittar på den ekonomiska planen. Vad är den ekonomiska planen?
En ekonomisk plan är en grundpelare för varje nyproduktion av bostäder. Den beskriver projektets förväntade kostnader, intäkter och långsiktiga ekonomi, vilket säkerställer att bostadsrättsföreningen är ekonomiskt hållbar. Planen granskas av intygsgivare och ger trygghet för både köpare och finansiärer. Kort sagt: den är nyckeln till ett stabilt bostadsprojekt. Du kan läsa mer om den ekonomiska planen hos Boverket – Länk här. Men som med många andra saker när det gäller byggnation och framförallt nybyggnation så är det väldigt dåligt med efterlevnadskontroll. Följdes det som man sagt att man ska göra? Låt oss kika hur det kan gå till när man blir lurad som köpare av byggherrens mygelspel.
Bildkommentar
Bild 1. Dessa delar kan vara värda att notera, hålla koll på och i vissa fall bör varningsklockor ringa. Det är påtagligt att utvecklaren tänker likvidera bolaget efter byggnationen är klar!
Ovan ger en indikation på att byggherren inte vill ta något ansvar gentemot föreningen och att ansvaret skall gå över på föreningen när byggnationen är klar och såld. De avtal som finns mellan den interimstyrelse (temporära styrelsen i brf:n) och byggherrens bolag samt andra partner som t.ex. totalentreprenören är det väldigt svårt att få någon insyn i.
Låt oss nu ta en titt på siffrorna. Boverket ger i sina allmänna råd följande beskrivning avseende nyckeltalen för prognosen:
“Allmänt råd
Följande nyckeltal bör användas vid ekonomiska uppställningar i ekonomisk plan/kostnadskalkyl
(se bilaga). Upplåten eller uthyrd lägenhetsarea omfattar boarea (BOA) och lokalarea (LOA).”
Det här är viktigt att notera, för detta är av någon konstig anledning ett allmänt råd. Vad är då ett allmänt råd?
“Föreskrifter är bindande regler medan allmänna råd är generella rekommendationer för hur lagar, förordningar och föreskrifter kan eller bör tillämpas. Kungörelser är oftast upphävanden av allmänna råd. Respektive myndighet ansvarar för innehållet i sina föreskrifter och allmänna råd.”
Som ni märker är det öppet mål för den som vill hävda, det där är bara ett råd, inte en lag. Det är inget annat än ett misslyckande av våra lagmän och skapar oerhörda problem. När du jämför olika ekonomiska kalkyler för olika bostadsrättsföreningar så blir skillnaden enorm, beroende på hur föreningen valt att redovisa siffrorna. Här lämnas konsumenten helt utelämnad. Låt oss titta lite på hur Svartgarn Kustvillorna och styrelsen (Magnus Obel, Martin Åslund samt Caroline Andell vid tillfället valde att redogöra för föreningens nyckeltal.
Blev det några konsekvenser för denna förening då? Svaret är JA. Det lån som föreningen hade var skrivet för ett år med Svea Ekonomi. De siffror som redogjorts och räknats med BOA var såklart oerhört mycket svagare än realiteten och konsekvensen blev att hyra för föreningen till årsslutet 2023/2024 blev en dubblering av avgiften!!! Nästan 5000 kr! Det drabbar såklart inte upplåtarna utan de boende i föreningen. Skandalöst.
Bildkommentar
Bild 1. Utdrag ur Boverkets allmänna råd. Boarea ska användas vid beräkning av nyckeltal.
Bild 2. Visar hur man medvetet valt att använda totalarea istället för siffrorna. Det ger en förskönad bild av siffrorna när man sedan säljer objekten och framför nyckeltalen X kr/kvm utan att ha använt samma faktorer.
En annan viktig sak är att titta på den slutliga kostnaden. Fram till årsskiftet 22/23 innan inträdet av en revidering av BRL (Bostadsrättslagen) så kunde en föreningen själv fastställa slutkostnaden för föreningens hus på en stämma för att undvika kravet på tillstånd. Det finns åter igen råd ifrån Boverket men det är bara råd så egna slutsatser av oseriösa aktörer om begreppet slutlig kostnad kunde enkelt göras utan att prejudikat eller vägledning fanns i praxis, se bild nedan. Det syftet är att om kostnaden är fastställd, det vill säga entreprenad och allting är klart, då behövde du inte tillstånd av Bolagsverket för att upplåta bostadsrätter.
Enligt bestämmelserna i bostadsrättslagen (se 4 kap. 2 § BRL) är enligt nedan först i tidigare version och sedan i nuvarande.
2 § Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillstånd av Bolagsverket.
2 § Innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt. En lägenhet får dock upplåtas om Bolagsverket lämnar tillstånd till det.
Notera att man tagit bort möjligheten att få tillstånd genom fastställelse av slutlig kostnad genom stämmobeslut. Något som man knappast kan utesluta förekommit i detta fall, att man har bakdaterat ett stämmobeslut. Det får anses orimligt att det skulle gjort vid den tiden som anges i dokumentet (1 maj 2022, enbart dagar efter den ek planen var godkänd och långt innan entreprenaden var klar). En söndag.
Bildkommentar
Bild 1. Vi ser i den ekonomiska planen som köparna har som viktigaste dokument vad föreningen ska betala för fastigheten och byggnaderna.
Bild 2. Dagen innan köparna och medlemmarna ska flytta in så köper föreningen loss fastigheten, men nu till 50% högre pris. Säljare är Martin Åslund och Magnus Obel för MoMå Projekt 6 AB. Notan står föreningen för…
Bild 3. Utdrag ur Prop. 2021/22:171
Bild 4. Boverkets syn på när slutlig kostnad kan anses uppfylld. Domaren ansåg att det var ok i tingsrätten sex månader tidigare. – tingsrätten bryr sig inte om vad myndigheter säger tydligen.
Missa inte heller hur intygsgivarna – som hamnade under tillsyn hos boverket – även intygat en köpeskilling på 31 297 950 för fastigheterna. Taxaringsvärdet är 41 100 000 kr. 1,5% vilket är vad lagfarten kostar kan omöjligt bli det belopp som ovan nämnts. Däremot passar det desto närmare med vad dom faktiskt köpte fastigheterna för, 46 600 000 . Köpt av sig själva med föreningens pengar. Frågan är hur intygsgivarna kunde känna till detta belopp i förväg?
Hur var det nu med ytan?
Ser man vidare och tittar i den ekonomiska planen under punkt 14 – Särskilda förhållanden, hittas följande:
Här har upplåtarna tänkt vara smarta och ge sig själva marginal för om slutresultatet inte är som man utlovat. Dock, som i denna tvists fall, så var storleksskillnaden för stor, någonting måste gått riktigt åt helskotta för dessa byggherrar. Enligt ekonomiska planen så skulle samtliga parhus-lägenheter ha en yta på 198 kvm. Egentligen ska den ytan vara BOA, men här har man så som tidigare påpekat felaktigt och kalkylerat valt totalarea (inte ens totalarea egentligen utan golvarea). Vi tittar på bilderna från den ekonomiska planen och sedan tittar vi hur en lägenhet annonserades ut efter upplåtelsen var klar den 1:a december 2022. Som vi kan tyda är storleken 12,6% mindre än vad man sagt. Det som då krävs är en ny ekonomisk plan, då det är en väsentlig skillnad. Det ignorerade styrelsen (samma personer som upplåtarna) i förhoppning om att det här skulle bli BRF:ns problem. I den hade dom inget boende och hade dom inte tänkt stanna.
Vi ska även titta närmare på vad faktiskt är Claes Mörk och Anders Uby intygar. Kan någon förklara för mig hur man kan intyga att erforderliga tillstånd och bygglov finns när aktören varken har fastställt slutlig kostnad eller har tillstånd från bolagsverket att upplåta bostäder samt inte ens har bygglov för flerbostadshus? Är det en hållbar plan? Oseriöst är det!
Bildkommentar
Bild 1. Vi ser i den ekonomiska planen som köparna får att alla bygglov och tillstånd finns
Bild 2. Ritningarna som man hänvisar till att man tittat på
Bild 3. Utdrag ur Prop. 2021/22:171
Bild 4. Boverkets syn på när slutlig kostnad kan anses uppfylld. Domaren ansåg att det var ok i tingsrätten sex månader tidigare. – tingsrätten bryr sig inte om vad myndigheter säger tydligen.
Hur var det nu med ytan?
Ser man vidare och tittar i den ekonomiska planen under punkt 14 – Särskilda förhållanden, hittas följande:
Här har upplåtarna tänkt vara smarta och ge sig själva marginal för om slutresultatet inte är som man utlovat. Dock, som i denna tvists fall, så var storleksskillnaden för stor, någonting måste gått riktigt åt helskotta för dessa byggherrar. Enligt ekonomiska planen så skulle samtliga parhus-lägenheter ha en yta på 198 kvm. Egentligen ska den ytan vara BOA, men här har man så som tidigare påpekat felaktigt och kalkylerat valt totalarea (inte ens totalarea egentligen utan golvarea). Vi tittar på bilderna från den ekonomiska planen och sedan tittar vi hur en lägenhet annonserades ut efter upplåtelsen var klar den 1:a december 2022. Som vi kan tyda är storleken 12,6% mindre än vad man sagt. Det som då krävs är en ny ekonomisk plan, då det är en väsentlig skillnad. Det ignorerade styrelsen (samma personer som upplåtarna) i förhoppning om att det här skulle bli BRF:ns problem. I den hade dom inget boende och hade dom inte tänkt stanna.
Bildkommentar
Bild 1. Parhuslägenheterna är ju 161+12 och inte det utlovade 198 kvm som står i planen. Hela 12,6% mindre! Men det visar sig att mätintyget är även det felaktigt. Egentligen är boarean ca 131 kvm! Läs mer om detta i inlägget om AreaKorrekt.
Slutord
Du har nu sett prov på hur man dels kan försköna den ekonomiska planen och hur viktigt det är som köpare att granska den ordentligt. Vidare har du tagit del av hur det blivit fel för byggherren och hur man försökt dölja detta för övriga medlemmar i föreningen. Man har utnyttjat sin roll som ensamma i styrelsen för att inte ifrågasätta entreprenad eller sitt egna utvecklingsföretag från BRF.ns sida.
I nästa avsnitt kan du titta på hur man desperat har försökt undanröja bevis, fått hjälp av leverantörer och valt att försöka undvika sitt ansvar.
