Tvist om upplåtelse av bostadsrätt och slutlig kostnad: var det rätt domslut?

Mona Wadefur har kämpat i en lång rättslig tvist mot Krister Engman, styrelseledamot i bostadsrättsföreningen Brf Stora Nygatan 27. Kärnan i tvisten handlar om huruvida upplåtelsen av bostadsrätten var laglig samt om den ekonomiska planen som angavs vid köpet var korrekt och tillräcklig.

#### Problematiken med slutlig kostnad i ekonomisk plan
I bostadsrättslagen anges att bostadsrättsföreningar måste säkerställa att de angivna kostnaderna i den ekonomiska planen är tillförlitliga. Detta innebär att föreningen, innan upplåtelse, antingen måste redovisa en slutlig kostnad eller söka särskilt tillstånd från Bolagsverket och ställa en säkerhet för att täcka kostnader om projektet inte färdigställs som planerat. I fallet med Brf Stora Nygatan 27 hade föreningen inte redovisat en slutlig kostnad, utan endast en uppskattad kostnad utan att ha säkrat nödvändiga garantier från Bolagsverket.

När föreningen senare gick i konkurs och det visade sig att slutkostnaden översteg den uppskattade summan, argumenterade Wadefur att detta hade orsakat henne ekonomisk skada. Hennes förlust var inte enbart en följd av marknadsnedgången utan av bristerna i den ekonomiska planens specificerade slutkostnad.

#### Hovrättens bedömning och orsakssambandet
Hovrätten konstaterade att upplåtelsen skedde i strid med bostadsrättslagen, eftersom slutlig kostnad inte hade redovisats eller säkerställts. Trots detta fann domstolen att Wadefur inte lyckats visa ett direkt orsakssamband mellan den ekonomiska skadan och de brister som förekom i föreningens ekonomiska plan. I stället menade rätten att marknadsfaktorer och konkursen utgjorde huvudsakliga orsaker till Wadefurs förlust.

Detta domslut har dock väckt frågor, inte minst då det kan argumenteras att avsaknaden av slutlig kostnad hade en avgörande betydelse för Wadefurs investering. Enligt 3 kap. **1 § bostadsrättslagen** ska en ekonomisk plan upprättas på ett sådant sätt att det ger köparen tillräcklig trygghet i sin investering. Lagen klargör också att en slutlig kostnad ska redovisas innan upplåtelse sker, något som inte gjordes i detta fall, vilket kan anses ha undergrävt köparens skydd mot ekonomiska risker.

#### Slutnotan och frågan om rättvisa
Förutom att förlora bostadsrätten ålades Wadefur även att stå för Engmans rättegångskostnader, en summa som översteg 600 000 kr. Detta beslut har kritiserats för att det riskerar att hindra privatpersoner från att driva sina rättigheter i domstol – en aspekt som ligger nära 2 kap. **11 § regeringsformen** och dess krav på en rättvis rättegång.

#### Frågan om korrekt domslut
Hovrättens beslut att avvisa Wadefurs yrkande om ekonomisk ersättning är diskutabelt med tanke på att avsaknaden av slutlig kostnad står i strid med bostadsrättslagen och dess syfte att ge köpare trygghet. **MÖD 2017:50** och liknande praxis har vid flertalet tillfällen klargjort vikten av att föreningar följer bostadsrättslagens föreskrifter gällande säkerställande av ekonomisk information.

Hade Wadefur fått annan information om den slutliga kostnaden innan köpet, skulle hon kanske ha agerat annorlunda. Därför återstår frågan: har domstolen tillräckligt beaktat bostadsrättslagens skyddsbestämmelser, eller borde utfallet ha sett annorlunda ut?